In attesa che la magistratura accerti le cause del crollo di tre piani di un palazzo al Flaminio (II Municipio), facciamo alcune considerazioni sulle norme e le tutele esistenti per i residenti e non solo, sia per quanto riguarda i lavori di ristrutturazione interna, sia per quanto riguarda gli scavi in prossimità degli edifici (sulla piazza qualche anno fa è stato ultimato un “Pup” parcheggio interrato).
Questa notte, 22 gennaio, intorno alle 4, sono crollati tre piani dell’edificio ad angolo tra Piazza Gentile da Fabriano e il Lungo Tevere Flaminio, dove si trova il teatro Olimpico, e si temono ulteriori cedimenti. Una condomina ha dato l’allarme ieri sera dopo aver sentito schricchiolii e visto delle crepe nei muri, così il palazzo è stato fortunatamente evacuato prima del crollo. Distrutto il dehors del bar dell’Olimpico e danneggiate una dozzina di auto parcheggiate sul lungo Tevere. Sulle cause si possono fare solo delle ipotesi, la più accreditata collega l’evento a lavori di ristrutturazione al quinto piano del palazzo, che potrebbero aver danneggiato colonne portanti dell’edificio (un’altra ipotesi avanzata da alcuni è la presenza di pesanti vasi in cemento su un terrazzo all’ultimo piano). In molti si sono chiesti quali permessi e quali controlli regolino questo tipo di interventi, per cui abbiamo fatto un primo approfondimento che riportiamo in calce: praticamente per le ristrutturazioni che non comportano aumenti di cubatura – quindi gli interventi interni agli appartamenti come la demolizione di tramezzi o lo spostamento di muri – non è necessario alcun permesso, bisogna inviare una “CIL Asseverata che, oltre alla comunicazione, è composta da una relazione asseverata di un tecnico abilitato e da elaborati grafici di progetto“, in cui “il tecnico dichiara di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo“*. Quindi nessuna autorizzazione, nè tantomeno controlli: la responsabilità è di chi progetta e esegue i lavori. Non sembra invece probabile l’ipotesi che il crollo sia stato provocato da un cedimento del terreno in seguito allo scavo dell’adiacente parcheggio sotterraneo di Piazza Gentile da Fabriano, ultimato nel 2012 dopo una lunga e vana battaglia dei residenti e del comitato di quartiere, che temevano conseguenze sulla stabilità dei palazzi, in un’area in prossimità del Tevere a rischio idrogologico. La preoccupazione riguardava lo scavo di un parcheggio di due piani di profondità a pochi metri dalle fondamenta dei palazzi, e la deviazione delle falde idriche causata dalla scatola di cemento sotterreanea, con conseguenze che avrebbero potuto emergere anche dopo anni. Questa ipotesi però, lo ribadiamo, allo stato sembra remota. Ma ci teniamo a ricordare che, se dovesse mai emergere che il cedimento fosse una conseguenza di un’ alterazione statica causata dal parcheggio, a oggi, a Roma, non è prevista alcuna assicurazione per i danni che si dovessero manifestare sugli edifici circostanti dopo il collaudo del garage. E questo nonostante si tratti di un’opera pubblica a tutti gli effetti, come dichiarato anche dall’Autorità di Vigilanza sui Contratti pubblici, oggi assorbita dall’ANAC (Autorità Nazionale Anti Corruzione), nel maggio 2012** (Anna Maria Bianchi Missaglia)
* da lavorincasa.it 14 giugno 2012
Comunicazione Inizio Lavori (CIL)
Dopo gli aggiornamenti normativi realizzati in questa legislatura per semplificare le autorizzazioni in materia edilizia, è nato uno strumento molto utilizzato dai cittadini e dai professionisti, che permette di velocizzare i tempi per realizzare alcuni interventi edilizi: la comunicazione di inizio lavori.
L’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia si occupa di attività edilizia libera ed è stato completamente riscritto dalla Legge 73 nel 2010.
Le modifiche principali introdotte da questa legge sono state:
– includere la manutenzione straordinaria all’interno dell’attività edilizia libera;
– introdurre uno strumento semplificato chiamato comunicazione inizio lavori.
Fino al 2010 lo strumento più utilizzato per la maggior parte degli interventi edilizi era la DIA (denuncia di inizio attività) che si caratterizzava per il silenzio-assenso di 30 giorni dopo il quale era possibile cominciare i lavori.
Oggi, dopo le modifiche apportate dalla Legge 73/2010 e dal Decreto Legge 70/2011, la DIA è sostituita (salvo alcune eccezioni) dalla CIL (Comunicazione Inizio Lavori) e dalla SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività).
Art. 6 del Testo Unico: Attività edilizia libera
Prima di cominciare qualsiasi intervento edilizio è importante capire in quale categoria si rientra, per fare questo bisogna leggere l’Art. 3 del Testo Unico intitolato appunto definizioni degli interventi edilizi.
Gli interventi sono 6: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica.
Rientrano nell’attività edilizia libera la manutenzione ordinaria (comma 1 Art. 6 T.U.) e la manutenzione straordinaria (comma 2 Art. 6 T.U.).
Va precisato che la straordinaria vi rientra solo se gli interventi non modificano parti strutturali dell’edificio, non comportano l’aumento delle unità immobiliari o la modifica dei parametri urbanistici.
Il tipico intervento di ristrutturazione di una casa con lo spostamento di alcuni tramezzi rientra solitamente in manutenzione straordinaria.
All’interno dell’attività edilizia libera, insieme alle due manutenzioni sono inclusi altri lavori come l’eliminazione di barriere architettoniche, opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici, etc.
Vista la complessità della classificazione prima di iniziare qualsiasi lavoro è necessario valutare con il proprio tecnico di fiducia quale strumento normativo utilizzare per realizzare regolarmente i lavori.
Che tipo di comunicazione consegnare: i tre casi
Abbiamo visto come all’interno dell’attività edilizia libera (Art.6) rientrano diversi tipi di interventi, rispetto a questi esistono 3 tipi di comunicazioni da effettuare al comune.
1) Lettera in carta semplice
2) Comunicazione di inizio lavori
3) Comunicazione di inizio lavori asseverata
1) Lettera in carta semplice
Nel caso in cui i lavori rientrano in manutenzione ordinaria (o altri interventi dell’elenco Art.6 comma 1 del T.U.) non è necessario presentare al comune nessuna comunicazione formale. Tuttavia per maggiore tutela, il proprietario può consegnare una lettera in carta semplice in cui comunica la data e la tipologia di lavori che realizzerà nel proprio immobile.
2) Comunicazione di inizio lavori
Per i seguenti interventi elencati nel comma 2 dell’Art.6 dalla lettera b) alla lettera e):
b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
d) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Il proprietario presenta una comunicazione di inizio lavori su modulistica precompilata del comune senza alcun obbligo di asseverazione del tecnico.
I lavori possono iniziare subito dopo aver protocollato la CIL.
3) Comunicazione di inizio lavori Asseverata
In caso di manutenzione straordinaria (senza interventi strutturali) il proprietario deve consegnare una CIL Asseverata (chiamata anche CILA) che, oltre alla comunicazione, è composta da una relazione asseverata di un tecnico abilitato e da elaborati grafici di progetto.
Il tecnico dichiara di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.
** Deliberazione n.57 dell’Adunanza del 30 maggio 2012 del Consiglio dell’Autorità di Vigilanza sui Contratti Pubblici: “i parcheggi in questione in quanto opere di interesse generale, realizzate su aree pubbliche destinate a tornare in regime di “piena proprietà” nel patrimonio dell’ente interessato allo scadere del termine di durata del diritto superficiario, rientrano nella nozione di “opere pubbliche”, e quindi sono soggette all’applicazione della normativa sugli appalti pubblici”,
